Acheter une maison au Japon suit un ordre fixe, dicté par la loi et par l'usage. Agents, scribes judiciaires et banques s'attendent tous à la même séquence : une fois qu'on la connaît, le processus devient prévisible. Ce guide détaille chaque étape — ce qui se passe, combien de temps ça prend et ce que vous payez — puis présente la facture complète de trois maisons réelles de notre catalogue.
Aucune de ces étapes ne dépend de votre nationalité. Si vous vous demandez encore si vous avez le droit d'acheter, lisez d'abord Les étrangers peuvent-ils acheter un bien au Japon ? : la réponse courte est oui, sans besoin de visa.
Durée de chaque étape et montant à payer
| Étape | Ce qui se passe | Durée | Ce que vous payez |
|---|---|---|---|
| 1. Budget | Déterminez votre mode de paiement et ajoutez les frais ponctuels au prix | Avant de lancer votre recherche | Rien |
| 2. Recherche et questions | Trouvez une maison, demandez les documents, visitez-la en personne ou en vidéo | De quelques jours à quelques mois | Rien (une inspection si vous en commandez une) |
| 3. Offre | Envoyez une offre d'achat écrite avec votre prix et vos conditions | Délai de réponse | Rien |
| 4. Points importants | Un spécialiste agréé explique la maison et le contrat par écrit | Avant la signature, souvent le même jour | Rien |
| 5. Contrat | Signez le contrat de vente et versez l'acompte | Un rendez-vous, ou par courrier | Acompte (souvent de 5 % à 20 %) et droits de timbre |
| 6. Documents | Préparez une preuve d'identité et d'adresse, et une procuration si besoin | Entre le contrat et la finalisation de la vente | Notaire et traduction, si vous résidez à l'étranger |
| 7. Signature | Payer le solde, recevoir les clés ; le clerc juridique dépose l'enregistrement | Généralement entre 1 et 2 mois après la signature du contrat | Solde, honoraires d'agence, taxe d'enregistrement, frais de notaire |
| 8. Après la signature | Déclarez l'achat si vous résidez à l'étranger, désignez un représentant fiscal | Déclaration dans un délai de 20 jours ; avis d'imposition quelques mois plus tard | Taxe d'acquisition |
| 9. Chaque année | Payer la taxe foncière, garder son adresse déclarée à jour | Annuel ; changement d'adresse possible dans un délai de 2 ans | 1,4 % de la valeur cadastrale, plus jusqu'à 0,3 % de taxe d'urbanisme |
Étape 1 : définir votre budget
Si vous résidez à l'étranger, prévoyez de payer en liquide. Le prêt Flat 35, garanti par l'État, exige la résidence permanente, et les quelques banques qui prêtent aux étrangers sans ce statut veulent des emprunteurs qui vivent et travaillent au Japon. Prévoyez donc vos fonds propres ou un prêt depuis votre pays d'origine.
Payer cash est réaliste ici, car les prix sont bas hors des grandes villes. Le prix médian demandé pour les 5 700+ maisons que nous recensons est de 66 773 $, et 2 167 d'entre elles coûtent moins de 50 000 $.
Part des maisons à vendre sur Akiya Japon par tranche de prix (prix demandé converti en dollars US, mis à jour à chaque nouvelle annonce). En orange : moins de 50 000 $.
En plus du prix, prévoyez des frais ponctuels. Pour les trois maisons réelles de l'exemple plus bas, ils représentent entre 5 % et 17 % du prix. La part est la plus élevée sur les maisons bon marché, car certains frais sont des montants fixes. Chaque fiche d'Akiya Japon affiche sa propre estimation dans « Ce que ça coûte vraiment ».
Étape 2 : trouver une maison et demander les documents
La plupart des maisons à vendre au Japon sont publiées en japonais, sur des portails utilisés par les agences locales. Nous les traduisons et les vérifions pour que vous puissiez comparer les maisons en français ; nos maisons à vendre au Japon sont mises à jour chaque jour.
Quand une maison vous intéresse, demandez les documents à l'agence avant même de penser au prix : le plan, l'extrait du registre foncier, l'année de construction, l'accès routier et les cartes de risques pour l'adresse. Pour une maison ancienne, demandez si un diagnostic du bâtiment (kenbutsu jōkyō chōsa) a été réalisé. Avant la signature du contrat, l'agence doit vous dire si ce diagnostic a été fait et ce qu'il a révélé. 51 % des maisons que nous référençons avec une année de construction connue ont été construites avant 1981, date d'entrée en vigueur de la norme antisismique renforcée au Japon — ce point mérite donc d'être vérifié.
Visitez ensuite la maison, en personne ou par appel vidéo. Une visite révèle ce que les photos cachent : l'état de la toiture, l'humidité sous le plancher, la pente et la largeur de la voie d'accès, et la distance réelle jusqu'au commerce le plus proche.
Étape 3 : faire une offre écrite
Lorsque vous êtes prêt, vous envoyez au vendeur, par l'intermédiaire de l'agence, une demande d'achat (kōnyū mōshikomi, souvent sur un formulaire appelé kaitsuke shōmeisho). Elle indique le prix que vous proposez, le montant de l'acompte, la date de signature prévue et vos conditions, comme une clause de prêt ou une inspection.
La demande d'achat n'est pas le contrat. Chaque partie peut encore se retirer sans rien payer, et le vendeur peut répondre par une contre-offre. La marge de négociation dépend de la durée depuis laquelle la maison est en vente et du nombre de personnes intéressées.
Étape 4 : l'agent explique la maison et le contrat
Avant la signature de tout contrat de vente, la loi oblige l'agence à faire expliquer les « points importants » (jūyō jikō setsumei) par un spécialiste agréé des transactions immobilières (takuchi tatemono torihikishi), par écrit. C'est le document le plus utile de toute la procédure. Il couvre :
- les droits inscrits sur le terrain et le bâtiment, et leurs titulaires ;
- les règles d'urbanisme et de construction applicables, y compris la possibilité ou non de reconstruire la maison ;
- les quotes-parts de voie privée, et l'état de l'eau, de l'électricité, du gaz et de l'évacuation ;
- si un diagnostic du bâtiment a été réalisé, et son résultat ;
- les conditions d'annulation, les pénalités, et ce qui se passe si votre prêt est refusé.
Cette explication peut être donnée par appel vidéo, et le document peut être envoyé par voie électronique si vous l'acceptez. Demandez-le quelques jours avant le rendez-vous et faites-le traduire : une fois signé, il est trop tard pour découvrir que la voie est privée ou que la maison ne peut pas être reconstruite.
Points à vérifier avant de signer
- Reconstruction : vérifiez la largeur de la route et la façade. Un terrain avec moins de 2 m de façade sur une route de 4 m ne peut généralement pas être reconstruit.
- Garantie des vices : les vendeurs particuliers peuvent la limiter ou l'exclure. Ils restent responsables des vices qu'ils connaissaient et ont cachés, mais c'est difficile à prouver.
- Terres agricoles : un champ vendu avec la maison nécessite l'accord de la commission agricole pour changer de propriétaire.
- Annulation : vérifiez les conditions de l'acompte, le montant des pénalités et la clause de financement.
Étape 5 : signer le contrat et verser l'acompte
Le contrat de vente est généralement signé juste après cette explication. Vous versez l'acompte (tetsukekin) à la signature, en un seul paiement. Les sources japonaises donnent des fourchettes différentes : le site grand public du secteur indique 10 % à 20 % du prix, un grand courtier indique 5 % à 10 %. Le montant est convenu entre vous et le vendeur.
Selon le Code civil, l'acompte fait aussi office d'arrhes de rétractation : tant que l'autre partie n'a pas commencé à exécuter le contrat, vous pouvez annuler en renonçant à cet acompte, et le vendeur peut annuler en vous remboursant le double.
Quand une agence immobilière agréée est elle-même le vendeur, la loi ajoute trois protections : l'acompte ne peut pas dépasser 20 % du prix, la garantie contre les vices doit courir au moins 2 ans à partir de la remise des clés, et si vous avez signé hors de l'agence, vous pouvez annuler par écrit dans les 8 jours après avoir été informé de ce droit. Quand le vendeur est un particulier, ces règles ne s'appliquent pas et ce sont les termes du contrat qui font foi.
Si vous financez votre achat par un emprunt, exigez une clause suspensive de prêt (rōn tokuyaku) : si la banque refuse le prêt sans faute de votre part, vous pouvez annuler la vente et récupérer votre acompte.
Les droits de timbre sont payés sur le contrat au moyen d'un timbre fiscal. Le montant dépend du prix : 1 000 ¥ pour une maison entre 1 et 5 millions de yens, 5 000 ¥ entre 5 et 10 millions de yens, et 10 000 ¥ entre 10 et 50 millions de yens, selon les taux réduits actuels.
Maisons à moins de 50 000 $ construites après la norme antisismique de 1981
Maison de huit pièces de 1986 avec parking gratuit, près de la gare de Kokuei, à Tottori
Maison de style japonais 5LDK avec jardin et entrepôt à Usa, Oita
5LDK de plain-pied sur 1 000 m², Jinseki Kogen, préfecture de Hiroshima
Étape 6 : préparer vos papiers
Entre le contrat et la finalisation de la vente, le notaire judiciaire (shihō shoshi) qui enregistrera la vente vous demande vos documents. Si vous résidez au Japon, il s'agit d'un certificat de résidence (jūminhyō) délivré par votre mairie. Si vous résidez à l'étranger, vous n'avez pas besoin d'une adresse japonaise : vous fournissez une déclaration sous serment de votre nom et de votre adresse, signée devant un notaire dans votre pays, accompagnée d'une copie de votre passeport et d'une traduction en japonais.
Chaque nouveau propriétaire déclare également sa nationalité lors de l'enregistrement, avec une copie de son passeport comme pièce justificative. Celle-ci est conservée par le Bureau des affaires juridiques et n'apparaît pas sur le registre public.
Si vous ne pouvez pas être présent à la signature, vous donnez une procuration au notaire ou à une autre personne au Japon. Demandez au notaire ses honoraires par écrit à ce stade ; chaque cabinet fixe les siens.
Étape 7 : régler le solde et récupérer les clés
La signature définitive (kessai) a généralement lieu 1 à 2 mois après le contrat. Ce jour-là, vous réglez le solde du prix, le vendeur vous remet les clés, et le notaire judiciaire dépose simultanément le transfert de propriété auprès du Bureau des affaires juridiques. Les honoraires de l'agence, les frais du notaire judiciaire et la taxe d'enregistrement sont réglés à peu près à la même date.
La commission de l'agent est plafonnée par la loi à 3 % du prix plus ¥60 000, plus 10 % de taxe. Pour une maison à ¥8 millions ou moins, l'agent peut facturer jusqu'à ¥330 000 taxe comprise, à condition de vous l'expliquer et d'obtenir votre accord au préalable. 40 % des maisons que nous listons se situent sous ce seuil de ¥8 millions : demandez donc la commission par écrit avant de faire une offre.
Si vous résidez à l'étranger, la demande doit aussi indiquer une personne à contacter au Japon, comme votre notaire ou votre agent, qui pourra être jointe au sujet du bien.
Étape 8 : la déclaration et les impôts après l'achat
Trois choses suivent l'achat :
- La déclaration à 20 jours. Depuis avril 2026, tout acheteur résidant hors du Japon doit déclarer tout achat immobilier au Japon au ministre des Finances, par l'intermédiaire de la Banque du Japon, dans un délai de 20 jours. C'est une déclaration, pas une autorisation : votre agent ou le clerc juridique peut la déposer en ligne. Les étrangers qui travaillent au Japon ou qui y résident depuis 6 mois ou plus sont considérés comme résidents et n'ont pas à la faire.
- Un représentant fiscal. Si vous ne résidez pas dans la commune où se trouve la maison, vous désignez un représentant fiscal (nōzei kanrinin) qui reçoit les avis d'imposition et les règle pour vous.
- L'avis de taxe d'acquisition. La préfecture envoie, quelques mois après l'achat, un avis unique de taxe d'acquisition immobilière : 3 % de la valeur fiscale, la valeur du terrain étant réduite de moitié pour les terrains à usage d'habitation sous les taux réduits actuels. Sur les vieilles maisons rurales à faible valeur fiscale, elle est souvent modeste.
Étape 9 : la taxe foncière annuelle
Celui qui possède la maison le 1 janvier paie la taxe foncière de l'année : 1,4 % de la valeur cadastrale au taux standard, plus jusqu'à 0,3 % de taxe d'aménagement urbain dans les zones urbaines. La valeur cadastrale est fixée par la commune, pas par le prix que vous avez payé.
Si vous changez de nom ou d'adresse, vous devez déclarer ce changement dans un délai de 2 ans, sous peine d'une amende pouvant aller jusqu'à ¥50 000. Les propriétaires résidant à l'étranger doivent effectuer cette déclaration eux-mêmes. Une maison vide a aussi besoin que quelqu'un l'aère, nettoie les gouttières et la vérifie après les tempêtes ; organisez cela avant l'achat, pas après le premier hiver.
La facture complète pour trois maisons de notre catalogue
Pour montrer comment l'argent circule, voici trois maisons à vendre sur Akiya Japon à trois niveaux de prix : une ferme à 1965 à Ayabe, Kyoto, une maison de dix pièces à 1993 à Daisen, Akita et une maison rénovée à 1976 à Echizen, Fukui. L'acompte est affiché à 10 %. Les lignes marquées « estimation » proviennent du même modèle de coûts que nos fiches maison, car les taxes dépendent de la valeur cadastrale, que les annonces n'indiquent pas.
| Ayabe, Kyoto | Daisen, Akita | Echizen, Fukui | |
|---|---|---|---|
| Prix demandé | $20,986 | $76,312 | $170,429 |
| À la signature du contrat : acompte (10 %) | $2,099 | $7,631 | $17,043 |
| À la signature du contrat : droits de timbre | $6 | $64 | $64 |
| À la signature finale : solde du prix | $18,887 | $68,680 | $153,386 |
| Frais d'agence, maximum légal | $1 063 à $2 099 | $2,938 | $6,044 |
| Taxe d'enregistrement et scrivener (estimation) | $636 à $1 227 | $967 à $1 946 | $1 533 à $3 167 |
| Quelques mois plus tard : taxe d'acquisition (estimation) | jusqu'à 337 $ | $458 à $1 221 | $1 024 à $2 728 |
| Total en plus du prix | $1 706 à $3 669 (8 % à 17 %) | $4 426 à $6 169 (6 % à 8 %) | $8 664 à $12 003 (5 % à 7 %) |
La maison la moins chère coûte relativement le plus, surtout à cause de la commission de l'agent : pour la maison d'Ayabe, la commission majorée autorisée pour les maisons à ¥8 millions ou moins représenterait à elle seule environ 10 % du prix. Les maisons d'Ayabe et d'Echizen ont également été construites avant 1981 : prévoyez donc, en plus de ces chiffres, un budget pour une inspection et un éventuel renforcement.
Recherche de maison sur mesure · gratuiteVous cherchez une maison au Japon ? Nous la trouvons pour vous.Répondez à 7 questions rapides. Nous passons en revue plus de 300 000 maisons à vendre au Japon et ne gardons que celles qui vous correspondent.Lancer ma recherche gratuite →
Acheter sans se rendre au Japon
Ce que vous pouvez faire depuis chez vous
- Posez vos questions et visitez la maison par appel vidéo avec l'agence.
- Suivez l'explication des points importants en ligne, et recevez le document par voie électronique.
- Signez le contrat par courrier, par voie électronique ou par procuration.
- Prouvez votre identité avec une déclaration notariée et une copie de passeport, plutôt qu'avec une adresse ou un sceau japonais.
- Enregistrer le titre de propriété : le scrivener s'en occupe pour vous.
- Déposez la déclaration dans les 20 jours : votre agence ou votre notaire judiciaire peut le faire en ligne.
Deux démarches exigent encore la présence d'une personne au Japon : un contact désigné lors de l'enregistrement, et un représentant fiscal pour les avis d'imposition annuels. Votre scrivener judiciaire, votre agent ou un gestionnaire de biens peut généralement remplir ces deux rôles, contre rémunération.
Si vous ne pouvez faire qu'un seul voyage, prévoyez-le pour visiter plusieurs maisons dans une même région sur quelques jours. La visite est l'étape que nous ne vous conseillons jamais de sauter.
Maisons traditionnelles à vendre actuellement
Maison de six pièces avec entrepôt traditionnel en terre et champ, à Takahashi
Kominka centenaire avec grande grange et rizière à Mitoyo, Kagawa
Maison 8LDK centenaire sur 713 m² de terrain en pleine propriété à Kyoto
Les professionnels avec qui vous allez traiter
| Qui | Rôle | Payé par vous ? |
|---|---|---|
| Agent immobilier (fudōsan-ya) | Trouve la maison, négocie, explique les points importants | Oui, plafonné par la loi |
| Clerc judiciaire (shihō shoshi) | Vérifie les identités, enregistre le transfert, peut déposer le rapport des 20 jours | Oui, cela dépend de chaque bureau de gestion |
| Représentant fiscal (nōzei kanrinin) | Reçoit et paie vos avis d'imposition si vous vivez ailleurs | En général, oui, à moins qu'un ami ou un proche ne s'en occupe |
| Inspecteur du bâtiment | Vérifie la structure, la toiture et l'humidité avant la signature | Oui, facultatif mais conseillé pour les maisons anciennes |
| Expert-comptable fiscal (zeirishi) | Conseille sur la fiscalité en cas de location ou de vente de la maison | Seulement si nécessaire |
Ce guide explique le processus ; il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour votre propre achat, appuyez-vous sur un agent agréé, un scrivener judiciaire et, pour les questions fiscales, un expert-comptable.
Questions fréquentes
Puis-je acheter une maison au Japon en tant qu'étranger ?
Oui. Le Japon n'impose aucune condition de nationalité, de visa ou de résidence pour acheter une maison ou un terrain, et vous êtes pleinement propriétaire du terrain comme un acheteur japonais. La procédure décrite sur cette page est la même pour tout le monde. Les différences pour les étrangers sont d'ordre pratique : des documents en japonais, des prêts difficiles à obtenir si vous résidez à l'étranger, et une déclaration au ministère des Finances dans un délai de 20 jours si vous ne résidez pas au Japon. Notre guide Les étrangers peuvent-ils acheter un bien au Japon ? détaille l'aspect juridique en détail.
Puis-je acheter une akiya en tant qu'étranger ?
Oui. Une akiya est simplement une maison vide, et elle s'achète selon les mêmes étapes que n'importe quelle autre maison. Deux points comptent davantage pour les maisons vides bon marché : pour une maison à 8 millions de yens ou moins, l'agent peut facturer jusqu'à 330 000 ¥ TTC si vous l'acceptez à l'avance, et le vendeur peut limiter ou exclure sa responsabilité pour les vices cachés — une inspection avant de signer est donc un bon investissement.
Est-ce difficile pour un étranger d'acheter un bien immobilier au Japon ?
Le cadre légal est simple ; la pratique demande plus d'efforts. La plupart des annonces, agents et contrats sont en japonais, les banques prêtent rarement à des personnes résidant à l'étranger, et il vous faut quelqu'un au Japon pour recevoir les avis d'imposition. Un agent bilingue, un scrivener judiciaire et un représentant fiscal résolvent la plupart de ces problèmes.
Dois-je me rendre au Japon pour acheter une maison ?
Non. L'explication des points importants peut se faire par appel vidéo, les documents peuvent être envoyés par voie électronique ou postale, vous pouvez signer par procuration, et une déclaration notariée de votre propre pays remplace une adresse japonaise. Un déplacement au moins une fois reste utile, car les photos montrent rarement l'état d'un toit ou la pente d'une route.
Peut-on vivre de façon permanente au Japon en tant qu'étranger si l'on possède une maison ?
Posséder une maison ne donne aucun droit de séjour au Japon. La résidence permanente est examinée, en principe, après 10 ans de résidence continue sous un visa, dont au moins 5 ans sous un statut de travail ou de type familial. En attendant, il faut un visa adapté à votre activité au Japon, comme travail, conjoint ou gérant d'entreprise (Business Manager).
Un étranger peut-il acheter une maison à Okinawa ?
Oui, selon les mêmes règles nationales que dans le reste du Japon. Okinawa compte de nombreuses installations de défense : avant de faire une offre, vérifiez l'adresse sur la carte des zones surveillées du Secrétariat du Cabinet. Dans les zones spéciales, tout achat de 200 m² ou plus doit être déclaré avant la signature du contrat, aussi bien pour les acheteurs japonais que pour les étrangers.
De combien d'argent ai-je besoin pour acheter une maison au Japon ?
Le prix, plus environ 5 % à 17 % de frais annexes ponctuels pour les trois maisons réelles de notre exemple ci-dessus, la part la plus élevée concernant la maison la moins chère. Prévoyez aussi un budget travaux pour une maison ancienne et la taxe foncière annuelle. Les prêts étant difficiles à obtenir depuis l'étranger, prévoyez de disposer du montant total en liquide.
Sources (22)Sources officielles japonaises et nos propres données d'annonces. Afficher la liste
- Loi sur le courtage immobilier, articles 34-2, 35, 37-2, 39 et 40 (e-Gov Laws)
- Code civil, articles 557, 566 et 572 (e-Gov Laws)
- MLIT : explication en ligne des points importants pour la vente (communiqué de presse)
- MLIT : transactions immobilières en ligne et documents électroniques (PDF)
- MLIT : plafond légal des honoraires d'agence, y compris la règle des 8 millions ¥
- Fudosan Japan (réseau d'information immobilière) : le processus d'achat
- Fudosan Japan : le contrat de vente, l'acompte et la clause de prêt
- Kintetsu Real Estate : calendrier d'achat et acompte
- Ministère des Finances : rapports sur les acquisitions immobilières par des non-résidents
- Ministère des Finances : FAQ sur les déclarations immobilières (PDF)
- Ministère de la Justice : justificatif d'adresse pour les propriétaires résidant à l'étranger
- Ministère de la Justice : représentant local pour les propriétaires résidant à l'étranger
- Ministère de la Justice : nationalité dans l'enregistrement de propriété (circulaire, PDF)
- Ministère de la Justice : déclaration obligatoire de changement d'adresse
- Agence nationale des impôts : droit de timbre sur les contrats immobiliers
- Agence nationale des impôts : taxe d'enregistrement et de licence (PDF)
- Préfecture de Kyoto : taux de la taxe d'acquisition immobilière
- Ministère des Affaires intérieures et des Communications : taxe foncière
- Bureau des impôts de Tokyo : déclaration de représentant fiscal (PDF)
- Japan Housing Finance Agency : conditions du Flat 35
- Bureau du Cabinet : zones surveillées et notification préalable
- Agence des services de l'immigration : lignes directrices pour la résidence permanente
Rédigé par l'équipe Akiya Japon à partir de sources officielles japonaises (citées ci-dessus) et de nos propres données sur les maisons que nous référençons. Nous ne sommes ni avocats ni conseillers fiscaux : pour votre propre achat, consultez un agent agréé, un shihō shoshi (notaire judiciaire) et, pour les questions fiscales, un expert-comptable. Publié le 17 octobre 2026, mis à jour le 20 octobre 2026.
