Notre méthode

Chaque fiche de maison affiche des vérifications, des coûts et des risques calculés automatiquement à partir de l'annonce japonaise et de données publiques officielles. Cette page explique les règles, afin que vous puissiez juger du degré de confiance à leur accorder. Elles sont indicatives ; elles ne remplacent jamais un agent agréé, un géomètre ou un scrivener judiciaire.

Vérification pour acheteurs étrangers

Quatre questions, chacune verte (correct), orange (à confirmer) ou rouge (à comprendre avant de s'engager), ou grise (non précisé dans l'annonce) :

• Vous êtes propriétaire du terrain : vert pour la pleine propriété (shoyūken) ; rouge pour le bail (shakuchi-ken), où vous ne louez que le terrain.
• Reconstruction et accès routier : rouge si l'annonce indique que la maison ne peut pas être reconstruite (saikenchiku-fuka), si le terrain est en zone de contrôle de l'urbanisation, ou si la façade sur rue est inférieure à 2 m ; orange pour une route étroite (moins de 4 m), un retrait obligatoire ou une voie privée ; vert pour une route publique de 4 m ou plus.
• Norme antisismique : vert si la construction date de juin 1981 ou après (la « nouvelle norme sismique ») ; orange avant cette date.
• Le financement : vert pour les maisons jusqu'à 15 M¥ (l'achat au comptant est courant) ; orange au-delà, ou pour les vieilles maisons en bois, car les banques japonaises prêtent surtout aux résidents et valorisent peu le bois ancien.

Les étrangers ont exactement les mêmes droits de propriété que les citoyens japonais. Ces vérifications portent sur le risque pratique, pas sur l'éligibilité.

Estimation du coût

La commission de l'agent correspond au maximum légal (3 % + ¥60 000 + 10 % de taxe ; paliers de 4 à 5 % sous ¥4 M). La taxe d'enregistrement, la taxe d'acquisition et les honoraires du clerc juridique sont des fourchettes basées sur des valeurs fiscales et des taux courants. Une réserve pour travaux apparaît pour les maisons construites avant 1981 ou âgées de plus de 35 ans environ. La taxe foncière et les honoraires du représentant fiscal pour non-résidents sont annuels. Deux lignes sont fixées par la loi (la commission maximale de l'agent et le droit de timbre du contrat) ; tout le reste est une fourchette courante, pas un devis. Ces chiffres sont des estimations pour établir un budget, pas un conseil fiscal.

Risque naturel

Quand une annonce indique sa position sur la carte, nous consultons les couches officielles à cet endroit : hauteur maximale de submersion en cas de crue, zone d'inondation par tsunami et zones à risque de mouvement de terrain (portail des cartes de risques de l'Institut géographique du Japon), ainsi que la probabilité sur 30 ans d'un séisme d'intensité 6 ou plus (NIED J-SHIS). La position d'une annonce peut être approximative, et « hors zone » ne signifie pas risque nul. Vérifiez toujours l'adresse sur la carte officielle des risques et sur la carte de la municipalité concernée.

Prix et devises

Les prix sont ceux demandés dans l'annonce japonaise. Ils sont affichés en dollars US par défaut, avec le prix en yens entre parenthèses ; vous pouvez changer la devise principale en haut de la page. Les conversions utilisent le taux de référence quotidien de la Banque centrale européenne (actualisé toutes les quelques heures) et sont données à titre indicatif : le coût réel dépend du taux appliqué par votre banque le jour venu.

D'où viennent les maisons

Les maisons sont collectées auprès de portails et d'agences immobilières japonaises, puis traduites et vérifiées par nous. Akiya Japon n'est pas une agence immobilière : nous ne vendons jamais la maison, et lorsque vous posez une question, nous la transmettons à l'agence agréée en charge de cette maison.